รู้ไหมอะไรคือความแตกต่างของ Inspector, Consultant, C.M. ?
อะไรกันนะ เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ฯลฯ
ออกแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่โต ๆ น่ายอมเสียเงินค่าทำระดับ Comtour
หาฤกษ์ก่อสร้างง่าย ๆ โดยตัวเอง
ฤกษ์เสาเอกอาคารสมัยใหม่เขานับกันตรงไหน
Basic ขั้นที่ 1 เมื่อคุณไปตรวจงานก่อสร้าง

 รู้ไหมอะไรคือความแตกต่างของ Inspector, Consultant, C.M. ?

 ตอนนี้คำว่าผู้บริหารการก่อสร้าง (C.M. : Costruction Management) กำลังฮิตติดตลาด ใครทำโครงการก่อสร้างงอไร ก็อยากจะจ้าง C.M. กันทั้งนั้นดูจะๆไม่ทันสมัย และเอกไปคุยไม่ได้ … แต่หลายคนอาจจะยัง ไม่ทราบเลยว่า Inspector (ผู้ควบคุมงาน) กับ Consultant (ที่ปรึกษา) และ C.M. (ผู้บริหารการก่อสร้าง) นั้น แตกต่างกันอย่างไร ก็ขออธิบายสั้น ๆ ดังนี้ :
- Inspector ทำหน้าที่ควบคุมงานให้เป็นไปตามแบบ
- Consultant ทำหน้าที่ควบคุมงานให้เป็นไปตามแบบและแก้ปัญหาทางเทคนิค
- C.M. ทำหน้าที่อะไรก็ได้เพื่อเป้าหมายให้โครงการประสบความสำเร็จด้านคุณภาพ-งบประมาณ-เวลา (Quality- Cost-Time) ดังนั้น C.M. น่าจะเป็นหน่วยงานที่มีความพร้อมทุกด้าน ทั้งสถาปนิก วิศวกร นักบัญชี นักกฎหมาย ฝ่ายจัดซื้อ ฯลฯ เพื่อที่จะทำหน้าที่ตัวแทนของเจ้าของโครงการได้ครบทุกอย่าง ให้การสนับสนุนฝ่ายต่าง ๆ ที่เข้าร่วมในโครงการเพื่อเป้าหมายของคุณภาพ-งบประมาณ-เวลา 

 อะไรกันนะ เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ฯลฯ

 การก่อสร้างในบ้านเราใหญ่โตขึ้นทุกวัน การทำสัญญาก่อสร้าง การจ่ายชำระค่าก่อสร้าง การค้ำประกันผลงาน เป็นเรื่องที่ชักจะวุ่นวาย และเป็นที่ถกเถียงกัน ระหว่างเจ้าของโครงการ ผู้รับเหมาก่อสร้าง และที่ปรึกษากันมาก จึงขอเรียบเรียงเรื่องได้ดังนี้
1. เมื่อตกลงทำสัญญา (สมมุติค่าของงานตามสัญญา = 100 บาท) ผู้ว่าจ้างมักต้องจ่ายเงินล่วงหน้า (Advance Payment) ให้ผู้รับเหมา 10% (บางทีก็ 5%) เป็นเงินสด 10 บาท แล้วผู้รับเหมา จะส่งเอกสาร ค้ำประกันธนาคาร ให้ผู้ว่าจ้าง 2 ใบ ใบแรกคือ ค้ำประกันเงินล่วงหน้า ที่รับไป (Advance Bank Garantee) เท่าจำนวนเงินล่วงหน้าที่รับไปคือ 10 บาท ส่วนใบที่สองเป็นเอกสาร ค้ำประกันสัญญา (Contract Garantee) ประมาณ 5% คือ 5 บาท ณ วินาทีนั้น เจ้าของจะจ่ายเงินสดออก = 10 บาท และได้ Bank Garantee คืนมา 2 ฉบับ รวมมูลค่า 15 บาท (10 บาท + 5 บาท) เอกสารทั้งสองใบ มีอายุเท่ากับ ระยะเวลาเต็ม ของสัญญา
2. เมื่อมีการทำงานกันเกิดขึ้น ผู้รับเหมาทำงานเสร็จแล้วบางส่วน (สมมุติว่ามีมูลค่าที่ทำไปแล้ว 20 บาท) เวลาผู้รับเหมาเบิกเงิน ก็จะต้องหักเงินที่ได้รับล่วงหน้าออกไปตาม % เดิม (เรียกภาษาก่อสร้างว่า Reimbursement) และหักค่าค้ำประกันผลงาน (ไม่ใช่ค้ำประกันสัญญา เรียกว่า Retension) อีกประมาณ 5% เช่นเบิกเงินมูลค่า 20 บาท จะรับไปจริงเพียง 17 บาท (20 บาท - 2 บาท - 1 บาท)
3. เมื่องานเสร็จเรียบร้อยแล้ว เจ้าของจะจ่ายเงินไปทั้งหมด 95 บาท เพราะได้ Advance คืนครบหมด แต่เก็บ Retension ไว้ 5 บาท
4. เมื่อผู้รับเหมาส่งงานพร้อมเอกสารทุกอย่างแล้ว เจ้าของก็จะจ่ายเงิน (สด) 5 บาทที่หักเขาไว้ เอา Bank Garantee 2 ใบที่ได้มาเมื่อวันเซ็นสัญญา คืนผู้รับเหมาไป และผู้รับเหมาก็จะทำเอกสารค้ำประกันใหม่ให้ 1 ใบ (Work Garantee) เพื่อประกันผลงานอายุ 1 ปี ให้เจ้าของไป
5. เมื่อครบ 1 ปี หากงานไม่มีปัญหาอะไร เจ้าของก็จะคืน Work Garantee ให้ผู้รับเหมาไป …. เป็นอันจบพิธี 

 ออกแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่โต ๆ น่ายอมเสียเงินค่าทำระดับ Comtour

 โครงการที่มีที่ดินใหญ่ ๆ (ตั้งแต่ 50 ไร่ขึ้นไป) ระดับพื้นดินจะไม่ค่อยราบเรียบเป็นระดับเดียวกันนัก งบประมาณ จำนวนไม่น้อย จะเสียไปเป็นค่าถมและปรับระดับดิน หากเรารู้ก่อนว่าบนที่ดินของเราตรงไหน เป็นหลุม ตรงไหนเป็นโคก เราก็สามารถออกแบบ หรือวางแผนให้ใช้ประโยชน์ของพื้นที่ได้เหมาะสม กับพื้นที่จริง หรืออาจจะคำนวณถึง การขุด-ถมดินได้ (ภาษาฝรั่งเขาเรียกว่า Cut & Fill)
การที่เราจะทราบถึงค่าระดับต่าง ๆ บนที่ดินเรา เราน่าจะยอมเสียเงิน ว่าจ้างบริษัทสำรวจพื้นที่ดิน มาทำการ สำรวจ ราคาไม่แพงมาก เมื่อเทียบกับค่าที่ดิน และมูลค่าโครงการ (ประมาณค่าบริการทำแผนที่นี้ต่ำกว่า 1,000 บาท/ไร่) นับว่าคุ้มเกินคุ้ม 

 หาฤกษ์ก่อสร้างง่าย ๆ โดยตัวเอง

 หากท่านเป็นผู้ที่เชื่อโชคลาง (มากน้อยไม่ว่ากัน) และไม่มีเวลาหรือไม่สะดวกในการตามหา พระอาจารย์ ทั้งหลาย มาให้ฤกษ์ให้ยาม ขอแนะนำว่า ท่านอาจจะหาฤกษ์ด้วยตนเองก็ได้ โดยหาซื้อหนังสือโหราศาสตร์ ประเภทสรุป รวบรวมฤกษ์ประจำวันทั้งปี ซึ่งหนังสือพวกนี้ จะออกวางตลาดตอนปลายปีทุกปี ลองอ่าน และหาฤกษ์ด้วยตัวเอง ได้ครับ
เมื่อได้หนังสือนี้มาแล้ว ไม่ต้องกลัวว่าจะอ่านไม่รู้เรื่อง เพราะศัพท์แสงที่เขาเขียนไม่ยากเย็นอะไร นอกจาก ทราบว่า วันไหนดีสำหรับการก่อสร้างแล้ว ท่านอาจจะมีความรู้อื่น ๆ เพิ่มเติมด้วย (แต่อย่าไปหลงใหลมากนัก ก็คงจะดีครับ) เพราะงานก่อสร้าง ไม่สามารถที่รอฤกษ์ได้มากมายนัก เดี๋ยวฝนก็ตก คอนกรีตก็ขาดตลาด คนงานก็จะหยุด วุ่นวายมากพอแล้ว หากต้องมารอฤกษ์อีกอย่าง สงสัยจะแย่ครับ 

  ฤกษ์เสาเอกอาคารสมัยใหม่เขานับกันตรงไหน

 ในสมัยโบราณ ฤกษ์ลงเสาเอกก็คือเวลาที่เรานำเสาหลักของบ้านหย่อนลงสู่หลุมที่ขุดเตรียมเอาไว้ จัดเสาให้ ตั้งตรง และเอาไม้ค้ำยันค้ำไว้ เอาดินกลบหลุมใช้เวลาทั้งสิ้นไม่เกินชั่วยาม แต่ปัจจุบันการสร้างอาคารสมัยใหม่ เปลี่ยนแปลงไปมากมายเหลือเกิน อาคารปัจจุบันต้องมีการตอกเสาเข็ม ต้องมีการเทฐานราก-ทำตอม่อ แล้วจึงจะ ขึ้นเสา โผล่พ้นดินได้ คนหลายคนจึงงง ๆ ว่าแล้วตอนไหนละที่เขาเรียกว่า "ขึ้นเสาเอก" เพื่อจะเอาเวลาที่ดีที่สุด ที่หามาได้ทำพิธีตอนนั้น …. จากการสรุปมากกว่า 20 ปีสามารถสรุปความของ "ฤกษ์" ขึ้นเสาเอกได้ดังนี้
ยึดเวลาที่ตอก (เจาะ) เสาเข็มต้นแรก หรือ เวลาที่ตอก (เจาะ) เสาเข็มต้นที่กำหนดให้เป็นเสาเอก (น่าจะเรียกว่า "ฤกษ์เข็มเอก")
ยึดเวลาที่เทคอนกรีตฐานราก (จะทำฐานรากพร้อมตอม่อ) ต้นที่ถูกกำหนด ซึ่งน่าจะเรียกว่า "ตอม่อเอก" หรือ "เสาสั้นเอก"
เวลาที่มีการเทคอนกรีตหล่อเสาอาคารจริง ๆ (ซึ่งอาจจะตั้งครึ่งค่อนปีหลังจากเริ่มทำการก่อสร้าง)
จึงขอให้ท่านทั้งหลายเลือกโอกาสกันตามสบายๆ ตามฤกษ์สะดวกเถอะครับ 

 Basic ขั้นที่ 1 เมื่อคุณไปตรวจงานก่อสร้าง

 การตรวจงานสนามเป็นเรื่องที่ต้องเขียนกันเป็นหนังสือหลายเล่มทีเดียว แต่หากคุณเพิ่งเริ่มเป็น ผู้ตรวจการสนาม มีหลักการพื้นฐาน 5 ข้อ (จากทั้งหมด 643,246,000 ข้อ) ที่คุณอาจจะนำไปใช้ประโยชน์ได้ด้วย
1. อยู่ห่าง ๆ ตัวอาคาร แล้วดูแนวดิ่ง-แนวฉาก ว่าได้แนวได้ระนาบหรือไม่ หากแนวที่ว่า (ทั้งโครงสร้าง ชั่วคราว และโครงสร้างถาวร) ไม่มีปัญหาถือว่าผ่านข้อที่ 1 (กรุณาเดินดูรอบ ๆ อาคาร ไม่ใช่มุม เพียงมุมใดมุมเดียว)
2. ยังคงอยู่ห่างๆ ตัวอาคารต่อไป ใช้ความรู้สึกทางฟิสิกส์ (Physics) ว่าสิ่งที่อยู่หน้าของคุณ น่าจะอยู่ได้ หรือไม่ (ทั้งโครงสร้าง ชั่วคราว-ถาวร) เช็คความสมดุล หากมีอะไรขัดความรู้สึก ต้องตรวจสอบ จากแบบพิมพ์เขียว หรือสอบถามคนทำงาน เพราะอาจมีความผิดพลาด หรือเข้าใจผิดเกิดขึ้นได้ หากไม่มีปัญหา ถือว่าผ่านขั้นที่ 2
3. เดินเข้าใกล้อาคารสังเกตความเรียบร้อยของสถานที่ก่อสร้าง ความสะอาด ตรวจดูความเรียบร้อย ของผิวปูน- ไม้- คอนกรีต หากเป็นที่พอใจ (น่าจะ) แสดงว่าผู้รับเหมามีคุณภาพเพียงพอ ถือว่าผ่านขั้นที่ 3
4. สอบถามหาผู้รับผิดชอบในงานก่อสร้างนั้น แล้วทดสอบถามปัญหาเกี่ยวกับแบบ วิธีกรรม ในการก่อสร้าง ระยะเวลาในการก่อสร้าง (ไม่จำเป็นต้องถามเรื่องราคา และการเบิกจ่ายเงิน) หากงานนั้นมีผู้รับผิดชอบ อยู่ในสถานที่ก่อสร้าง และสอบถามได้คำตอบเป็นที่น่าพอใจ ก็ถือว่าผ่านขั้นที่ 4
5. ถามคนที่มาด้วย (หากมี) ไม่ว่าเขาจะเป็นใครก็ตาม ว่าเขาพอใจในงานหรือไม่ หากเขาพอใจ หรือไม่พอใจแต่ล้วนเป็นสิ่งไร้สาระ ก็นับได้ว่าผ่านขั้นที่ หากหลักการที่คุณทำครบเป็นที่พอใจทั้ง 5 ข้อแล้วก็น่าจะสบายใจไปได้ครึ่งหนึ่ง แต่ถ้าไม่ผ่าน (แม้แต่ข้อเดียว) น่าจะรีบตรวจสอบอย่างอื่น โดยละเอียดทันที